Tjekliste inden du laver salgsaftale med en ejendomsmægler

Hav din viden parat inden du sætter din underskrift på at en ejendomsmægler skal stå for salget af din bolig. På den måde kan du undgå flere ubehagelige overraskelser.

Du har besluttet dig for at skulle have solgt din bolig. Og måske har du allerede fundet en eller flere ejendomsmæglere, som du er i dialog med.

Men inden du sætter nogen underskrift på en såkaldt formidlingsaftale – som egentlig er en salgsaftale – skal du have styr på hvad det egentlig er, du går ind til.

Ejendomsmæglere er sælgere. Og du er i gang med at få solgt et produkt, selvom dette faktum bliver undertonet af ejendomsmæglerens teknikker såsom ‘solgt eller gratis’. For der er naturligvis ikke tale om en vennetjeneste.

Hvor hurtigt skal du sælge?

Når en bolig bliver præsenteret på markedet, har det nyhedens værdi. Den værdi falder som uger bliver til måneder. Det påvirker interessen negativt for boligen.

Hvis du rent faktisk har behov for at sælge din bolig indenfor en overskuelig fremtid, så er det vigtigt at du læser afsnittet ‘Hvordan skal boligen prissættes?’ grundigt.

Er du i den situation, at du ikke behøver at flytte, men blot vil se om du kan sælge din bolig til en høj pris, hvis den rigtige køber tilfældigvis skulle komme forbi – og dermed score en stor skattefri gevinst – så er det et andet scenarium.

I dette scenarium kan du, efter at boligen har været til salg hos mægleren i den tid, som formidlingsaftalen løber over, oftest tage boligen af markedet igen omkostningsfrit. Her gælder det om at finde en ejendomsmægler, der vil være med på din ambitiøse pris.

  • Vær helt afklaret med, hvor hurtigt du har behov for at få solgt din bolig
  • Vær afklaret med, hvorfor du sætter boligen til salg – af behov eller for at score en hurtig gevinst?
  • Find en mægler, som du føler dig tryg ved kan løfte den formidlingsaftale, I indgår.

Hvordan skal boligen prissættes?

En (for) ambitiøs pris på en bolig kan føre til, at der er meget lidt aktivitet omkring boligen. Nogle mæglere kan lokke med en høj vurdering på din bolig for at vinde dig som kunde.

Derfor er det altid en god idé at tjekke mæglerens historiske såkaldte liggetider. Det kan give et fingerpeg om mægleren går i markedet med for høj en pris for at vinde dig (og andre boligsælgere) som kunde.

Konsekvensen er ofte, at aktiviteten på boligen – såsom fremvisninger – går i stå. Herefter skal der smertelige afslag til i prisen, for at bringe boligen tilbage i kontakt med markedet.

Her støder man som boligsælger på et nyt ubehageligt problem: At interesserede købere af boligen kan se, at du er villig til at give afslag. Det kan være en åbning for en ellers unødvendig budkrig, hvor boliginteresserede vil forsøge at presse dig endnu mere ned.

  • Fastsæt en skarp pris som du selv er tilfreds med. Tjek gerne hvad andre lignende boliger er til salg til i dit nabolag.
  • Hvordan er boligmarkedet i dit område? Er slagstiderne lave og priserne stigende, så kan det have en positiv indvirkning på den ‘skarpe pris’. Er det omvendt et sløvt marked med få købere, vigende priser og lange liggetider – så skal den ‘skarpe pris’ sættes lavere for at du har interessen fra de relativ få mulige købere.
  • Bed ejendomsmægleren om at forklare og argumentere for, hvor han/hun mener, at boligen kan sælges til det beløb, som ejendomsmægleren vurderer boligen til at kunne sælges for.
  • Få samtidig også en strategi fra ejendomsmægleren til, hvad der skal ske hvis boligen ikke bliver solgt så hurtigt som forventet. Vil mægleren i så fald intensivere markedsføringen eller er der andre metoder ud over at sænke prisen?

Kan du selv stå for salget?

Selvsalg er et helt kapitel for sig – og det kræver en del arbejde fra din side. Men gevinsten er naturligvis for de fleste mennesker temmelig stor: Man sparer salæret til ejendomsmægleren.

Der bliver tilbudt flere billige pakker til selvsalg, hvor man eksempelvis kan få annoncering med. Eksempelvis har ejendomsmæglerkæden Robinhus en selvsalg-pakke til 2.995 kroner med annoncering inkluderet.

  • Er du parat til at bruge tid på at indsamle nok viden til at sælge selv?
  • Tror du, at du kan få samme pris for din bolig som en ejendomsmægler kan? Hvis ikke, så kan det være meget dyrt købt at spare ejendomsmæglerens salær.
  • Er et fuldstændigt selvsalg løsningen – eller er du i stedet mere tryg ved at lave en aftale med en ejendomsmægler, hvor du får en lavere pris mod at du eksempelvis står for fremvisningerne selv.

Vil du selv stå for fremvisningerne? Og er det nu også en god idé?

Der er et ret betragteligt beløb at spare ved selv at stå for fremvisningen af din bolig, men lade en ejendomsmægler stå for alt andet omkring boligsalget.

Eksempelvis tilbyder ejendomsmæglerkæden Robinhus en pakke med netop dette produkt til 34.995 kroner. Altså omtrent halv pris af, hvad mange ejendomsmæglere tager for et ‘totalsalg’.

Udfordringen med selv at vise frem er, at succesen afhænger meget af din evne til at sælge. Det er ikke en evne, som alle mennesker har.

Ejendomsmæglere kan have diverse salgstrick såsom at vide, hvornår man skal lade potentielle boligkøbere ro til summe rundt i boligen og forestille sig et liv i boligen.

Og hvornår det er fornuftigt at slå til med hårdere salgstrick, såsom at sige, at der er andre interesserede som er lige ved at købe.

  • Gør op med dig selv, om du er sælger. Kan du bruge dine personlige oplevelser med at bo i boligen på en positiv måde, så kan det være et ‘salgstrick’ som en ejendomsmægler selv har svært ved at matche.

Hvilken markedsføring tilbyder ejendomsmægleren?

Der kan være stor forskel på, hvilken markedsføring som en ejendomsmægler satser på.

Som minimum skal der i formidlingsaftalen være skrevet ind, at der er annoncering på alle de store boligportaler – med billeder. Det drejer sig om både Boligsiden.dk, Boliga.dk og eventuelt også andre sider såsom Dba.dk.

Annoncering på Facebook og andre nye medier er også noget, som man roligt kan spørge ind til. Med Facebook er det muligt at vise din boligannonce til en udvalgt målgruppe, som passer til din bolig og som bor i det område, hvor en køber højst sandsynlig findes.

Vurderer mægler for eksempel at købergruppen er en yngre børnefamilie, der i forvejen bor i din by, så kan man målrette annoncer let mod kun denne gruppe.

Selv om papiraviser for en del hører fortiden til, så er særlig lokalaviser stadig en stor indgang til at finde mange interesserede boligkøbere. Derfor bør man overveje mulighederne for denne type annoncering i forhold til, hvem målgruppen er for din bolig.

  • Spørg ejendomsmægleren, om der er tale om intens eller langstrakt annoncering.
  • Spørg om der er nogen markedsføringsstrategi, hvis salget ikke går planmæssigt.
  • Brug mæglerens indsigt i, hvilken markedsføring der virker. Men brug også din sunde fornuft og stol ikke blindt på enhver anbefaling uden i hvert fald at spørge ind til det.

Én mægler – eller flere mæglere? Hvad er dine muligheder?

Det er faktisk muligt at sætte din bolig til salg hos flere ejendomsmæglere i dit lokalområde samtidigt.

Gennem mæglerkonceptet Just-Sold bliver boligen sat til salg samtidig hos flere af de forskellige mæglere i dit lokalområde.

Det er kun den mægler, der sælger boligen, som modtager salæret. Det gør, at der opstår en god konkurrence, hvor den mest ‘sultne’ mægler løber med ordren. Dette kan føre til et hurtigere salg og en bedre pris.

Det koster 5.500 kroner at benytte denne metode – som man ikke får igen. Så der er ikke en gratis omgang her, hvis boligen ikke bliver solgt.

Afstem dine forventninger til salgsprocessen

Det er vigtigt, at du så tidligt som mulig i din dialog med en ejendomsmægler får helt afklaret, hvordan salgsprocessen skal foregå.

Skal det fremgå af formidlingsaftalen, at det er én navngiven ejendomsmægler, der skal stå for hele salgsprocessen?
Hvordan skal rapportering være fra sælger? Korte beskeder på telefon eller sms – eller faste længere møder?

Læs kontrakten – er du enig?

Formidlingsaftalen er baseret på en standardkontrakt, der er udviklet af ejendomsmæglerbranchen. Det vil mægleren muligvis også orientere dig om. Men derfor er det en rigtig god idé alligevel at læse det hele igennem.

Der kan nemlig være afvigelser i kontrakten. Disse kan fremgå underbetegnelser som ‘Andre vilkår’ eller ‘Tillæg til aftale’. Disse punkter skal du være særlig opmærksom på, idet at det er punkter som ejendomsmægleren har skrevet ind.

Nedslag i salær – er det muligt?

Forhandling af salær er altid en mulighed. Ifølge Forbrug.dk opnår 9 ud af 10 boligsælgere, der vælger at forhandle om prisen, et nedslag i salæret.

Her kan der være mange tusinde kroner at spare på få minutters forhandling. Husk i den forbindelse, at du er oppe i en forhandling mod en professionel sælger, så rabat er naturligvis muligt for at ejendomsmægleren kan få dig til at skrive under på formidlingsaftalen.

I den forbindelse skal nævnes, at det kun er omkring halvdelen, der vælger at forhandle salæret. Og den halvdel, der bare accepterer salæret, betaler fuld pris.